Luật nhà ở 2005 - Chương II: Sở hữu nhà ở

1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ.

2. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú;

b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 của Luật này;

c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 125 của Luật này.

Tổ chức, cá nhân có các điều kiện sau đây được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:

1. Thuộc đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này;

2. Có nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được cấp cho chủ sở hữu theo quy định sau đây:

a) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại khoản này được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

2. Chính phủ quy định nội dung và mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

1. Nhà ở thuộc sở hữu của một tổ chức thì ghi tên tổ chức đó.

2. Nhà ở thuộc sở hữu của một cá nhân thì ghi tên người đó.

3. Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì ghi tên người được các chủ sở hữu thoả thuận cho đứng tên trong giấy chứng nhận, nếu không có thoả thuận thì ghi đủ tên các chủ sở hữu nhà ở đó; trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì ghi đủ tên của cả vợ và chồng, trường hợp có vợ hoặc chồng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật thì chỉ ghi tên người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

4. Nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì ghi tên từng chủ sở hữu đối với phần sở hữu riêng và giấy chứng nhận đối với nhà ở đó được cấp cho từng chủ sở hữu.

1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại Luật này là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà ở thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật.

2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không còn hiệu lực pháp lý trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà ở bị tiêu huỷ hoặc bị phá dỡ;

b) Nhà ở bị tịch thu hoặc trưng mua theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Nhà ở được xây dựng trên đất thuê đã hết thời hạn thuê đất mà không được gia hạn thuê tiếp hoặc không được chuyển sang hình thức giao đất để sử dụng ổn định lâu dài;

d) Nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi do cấp không đúng thẩm quyền, người được cấp giấy chứng nhận không đúng đối tượng, nhà ở được ghi trong giấy chứng nhận không đúng với hiện trạng khi cấp giấy hoặc nhà ở xây dựng trong khu vực đã bị cấm xây dựng nhà ở;

đ) Nhà ở có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng đã được cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khác theo quy định của Luật này.

1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức. Trường hợp chủ sở hữu chung là tổ chức và cá nhân thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp huyện) cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân.

1. Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm:

a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

b) Bản sao một trong các giấy tờ: giấy phép xây dựng; quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà ở; Giấy chứng nhận đầu tư; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ; thoả thuận đồng ý bằng văn bản của chủ sử dụng đất ở đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở không phải là chủ sử dụng đất ở mà nhà ở được xây dựng tại các khu vực không thuộc diện phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thanh lý, hoá giá nhà ở; hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội; quyết định trao tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương; giấy tờ về thừa kế nhà ở; bản án, quyết định của Toà án hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở; giấy tờ xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) đối với các trường hợp khác, trừ nhà ở thuộc các khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Sơ đồ nhà ở, đất ở.

2. Chính phủ quy định cụ thể các loại giấy tờ về tạo lập nhà ở quy định tại Điều này phù hợp với từng trường hợp, từng thời kỳ, từng loại nhà ở tại khu vực đô thị và nông thôn.

1. Tại khu vực đô thị, việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định như sau:

a) Tổ chức nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh;

b) Cá nhân nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện.

2. Tại khu vực nông thôn, việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định như sau:

a) Tổ chức nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh;

b) Cá nhân nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã hoặc nộp trực tiếp tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện.

Trường hợp cá nhân nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã thì trong thời hạn năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện.

3. Trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu nhà ở.

Chủ sở hữu nhà ở nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ, trường hợp người khác nhận thay thì phải có giấy uỷ quyền của chủ sở hữu nhà ở có chứng nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã.

4. Khi nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu nhà ở phải nộp giấy tờ gốc của bản sao trong hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quy định tại Điều 15 của Luật này, trừ quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà ở; Giấy chứng nhận đầu tư; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại điểm b khoản 1 Điều 11 của Luật này.

Tại khu vực nông thôn, Uỷ ban nhân dân xã có trách nhiệm thu giấy tờ gốc quy định tại khoản này đối với những trường hợp chủ sở hữu nhà ở nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Uỷ ban nhân dân xã. Trong thời hạn mười ngày làm việc, Uỷ ban nhân dân xã phải nộp giấy tờ gốc cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện để đưa vào hồ sơ lưu trữ.

1. Chủ sở hữu nhà ở bị mất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải có hồ sơ đề nghị cấp lại giấy chứng nhận và nộp cho cơ quan quản lý nhà ở của cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Hồ sơ đề nghị cấp lại giấy chứng nhận bao gồm:

a) Đơn đề nghị cấp lại giấy chứng nhận, trong đó nêu rõ lý do mất giấy chứng nhận và cam đoan chịu trách nhiệm trước pháp luật về lời khai của mình;

b) Giấy tờ xác nhận về việc mất giấy chứng nhận của cơ quan công an cấp xã nơi mất giấy kèm theo giấy tờ chứng minh đã đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng một lần đối với khu vực đô thị hoặc đã niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã trong thời hạn mười ngày làm việc đối với khu vực nông thôn, trừ trường hợp có căn cứ rõ ràng là giấy chứng nhận bị tiêu huỷ do thiên tai, hoả hoạn.

2. Trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ mà chủ sở hữu nhà ở không tìm lại được giấy chứng nhận thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu nhà ở.

1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bị hư hỏng, rách nát hoặc đã ghi hết trang xác nhận thay đổi thì chủ sở hữu nhà ở được cấp đổi giấy chứng nhận.

2. Chủ sở hữu nhà ở có đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận kèm theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cũ và nộp cho cơ quan quản lý nhà ở cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

3. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu nhà ở.

1. Việc xác nhận thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện khi có sự thay đổi về diện tích, tầng cao, kết cấu chính nhà ở; tách, nhập thửa đất đối với trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều 11 của Luật này so với những nội dung đã ghi trong giấy chứng nhận.

2. Chủ sở hữu nhà ở phải có bản kê khai về nội dung thay đổi kèm theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và nộp cho cơ quan quản lý nhà ở cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

3. Trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải xác nhận nội dung thay đổi vào Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giao lại cho chủ sở hữu nhà ở.

1. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận quy định tại các điều 16, 17, 18 và 19 của Luật này không được yêu cầu người nộp hồ sơ nộp thêm bất kỳ một loại giấy tờ nào khác ngoài các giấy tờ đã quy định; trường hợp hồ sơ không đủ giấy tờ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hướng dẫn cụ thể ngay cho người nộp hồ sơ biết để bổ sung hồ sơ. Thời gian bổ sung hồ sơ không tính vào thời gian cấp giấy chứng nhận.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có giấy biên nhận về việc tổ chức, cá nhân đã nộp đủ hồ sơ, trong đó ghi rõ ngày giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận trong thời gian quy định tại các điều 16, 17, 18 và 19 của Luật này phải thực hiện việc cấp giấy, xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở, trường hợp không cấp giấy chứng nhận, không xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận thì phải có văn bản thông báo rõ lý do và trả lại hồ sơ cho người đề nghị cấp giấy chứng nhận.

3. Cơ quan quản lý nhà ở cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận phải lập và quản lý sổ theo dõi sở hữu nhà ở. Nội dung của sổ theo dõi sở hữu nhà ở phải bảo đảm yêu cầu theo dõi được việc cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và xác nhận những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận.

1. Chiếm hữu đối với nhà ở.

2. Sử dụng nhà ở.

3. Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật.

4. Bảo trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật có liên quan.

5. Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của mình.

6. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật này.

7. Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật.

1. Thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và xác nhận thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật này.

2. Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở của mình theo quy định của pháp luật nhưng không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.

3. Thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định của pháp luật khi bán, cho thuê, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở.

4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật khi được Nhà nước cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận và trong quá trình sử dụng nhà ở.

5. Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, về việc giải toả, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở hoặc khi Nhà nước trưng dụng, trưng mua, mua trước nhà ở.

6. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.